요즘은 워낙 내집 마련이 어렵다 보니 임대주택에서 거주하고자 하는 분들이 많은데요. 임대주택이라고 해도 내집은 아니지만 세입자가 임대료의 상승에 대한 우려 없이 장기간 안정적인 거주를 할 수 있으며, 보통 월세도 크게 부담이 되지는 않아 목돈을 마련하기 어려운 분들이 많이 선호하는 주거형태입니다. 이는 민간, 공공 주택으로도 나뉘는데, 보통 민간임대아파트는 임대사업자인 사업주체가 세금감면 등의 혜택을 위해서 활용하는 것을 볼 수 있습니다. 오랫동안 계약기간이 보장되며 안정적 거주를 할 수 있지만 이 또한 임대차계약으로 맺어진 관계이기 때문에 종종 관련한 분쟁이 생겨나기도 하는데요. 오늘은 이런 분쟁이 발생했을 때의 대응에 대해 알아보겠습니다.

■ 민간임대주택의 분양전환제도

민간임대주택에서 주목할 만한 것은 바로 분양전환제도입니다. 일정 기간 꾸준하게 의무임대기간 동안 월세를 내며 생활하는 경우 해당 기간이 종료된 후에 아예 현재 거주 중인 아파트를 매입하는 것이 가능합니다. 이전에는 민간임대의 경우에도 공공 임대주택으로 편입이 되어있었기 때문에 10년 동안의 의무임대기간이 적용되었습니다. 하지만 분양전환시기가 길어짐에 따라 건설사들이 임대아파트를 꺼리게 되자 법을 개정하여 분양전환시기를 5년으로 줄였습니다.

따라서 5년 동안 거주를 하면 기존에 지급한 보증금을 제외하고 남은 금액을 지급하여 분양받는 것이 가능해졌는데요. 입주일부터 분양전환시기까지 무주택자로 거주한 임차인의 경우 우선분양전환 대상에 포함이 되며, 만일 분양전환을 통보받은 후 6개월 이내에 응하지 않으면 이를 제 3자에게 매각하는 것이 가능합니다.

■ ​분양전환 시 주의사항

앞서 언급한 바와 같이 입주일부터 분양전환이 될 때까지 거주하여 무주택자인 상태를 유지하면 우선분양전환대상이 됩니다. 하지만 중간에 다른 부동산을 취득하였거나 혹은 민간임대주택을 본인이 거주하지 않고 계약을 위반하여 다른 이에게 전대를 하는 등의 행위를 할 경우 제한이 될 수 있으므로 제한이 되는 일이 없도록 주의해야 합니다.

또한 임대주택의 분양전환을 하는 과정에서 오히려 손해를 보는 일이 없도록 사전에 모집공고와 계약서 내용을 확인하여 분양전환가격이 확정되어 있는지, 확정되지 않았다면 어떻게 분양가가 사정되는지 등을 잘 살펴본 후에 임대차계약서를 작성해야 합니다.

■ ​분양전환으로 인한 분쟁

실제 수임 사례를 통해서 임대주택을 둘러싸고 발생한 임대인과 임차인의 갈등 및 대응 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

A씨는 선착순의 방법을 통해 C사로부터 공공 건설 임대주택의 입주자로 선정이 되어 2015년 5월경 해당 사건의 아파트에 대한 임대차계약을 맺게 되었습니다. 입주지정일로부터 2년 동안의 계약이 유지되며 임대차보증금 1억 908만 원에 월 차임 44만 원의 조건으로 임대차계약을 작성해 거주하게 되었습니다. A씨는 임대차계약을 맺음과 동시에 B사와 조건 변경 합의계약서를 작성했는데, 이를 통해 임대를 분양으로 전환하는 것에 대한 확정 임대가를 정했으며 이후 분양전환에 합의하였습니다. 계약 내용에 따라 A씨는 C사에게 확정임대가 1억 7,200만 원을 모두 지급하게 되었습니다. 이후 B사는 2018년 1월 B사로부터 해당 아파트를 매수하여 소유권이전등기를 마친 것은 물론 임대사업자 지위까지 계승하게 되었습니다. 이후 B사는 이전의 C사와 같은 조건으로 임대차계약을 다시 체결하였습니다.

해당 사건의 아파트 임대의무기간은 2019년 9월까지지만 B사는 2018년 1월경부터 해당 아파트의 조기 분양전환 절차를 진행하게 되었습니다. 이 과정에서 B는 A씨에게 선착순 세대로 입주했으며 동거인 F가 거주했고 차량 및 F의 현 거주지와 초본 상의 거주지가 다르다는 이유로 전환에 부적격하다는 통보를 하였습니다. 이에 A씨는 사전에 확정 임대가를 지급했음에도 불구하고 분양전환이 어려운 상황에 처해지게 되었습니다.

이에 A씨는 해당 아파트 입주자로 선정되어 입주 후 지금까지 무주택 임차인의 지위를 유지했기에 우선 분양전환 자격이 있음을 주장하였습니다. 또한 F에게 전대를 한 사실이 없다고 주장하였는데요. 이에 B사에서는 A의 동서인 F가 전입신고하여 1년 이상 거주한 것으로 보이며, 문제가 된 차량이 등록되어 출입한 정황이 있다는 점 등을 들어 무단전대를 했다고 주장하였습니다.

법원에서는 F가 주민등록을 한 사실만으로는 실제 해당 아파트를 전대 받아 거주했음을 입증하기 어려우며, 실제 임차인이 F라고 밝힐만한 뚜렷한 증거가 없다고 판단하였습니다. 또한 A씨의 자격이 꾸준하게 유지되었으므로 B는 A씨로부터 분양전환금액 중 A씨가 이전에 지급한 임대차 보증금을 공제한 6,322만 원을 받고, 그와 동시에 해당 아파트의 매매계약을 원인으로 한 소유권이전을 이행해야 한다고 판단하였습니다.

이렇게 임대주택의 분양전환을 둘러싸고 갈등이 생겨날 수 있습니다. 이때 갈등의 원인을 명확하게 파악하고 문제가 없는 상황임을 입증한다면 큰 문제 없이 안정적으로 사건에 대응해 볼 수 있습니다. 그러니 억울하게 자격 박탈을 당하는 등의 상황이 발생하게 되었다면 변호사부터 찾아가 어떤 부분이 문제가 되었고 어떻게 대응할 수 있는지 등을 알아보고 부당하게 빼앗긴 분양전환권을 되찾아 보시기 바랍니다.