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[Tip] "공제증서 100% 신뢰 안 돼, 신탁원부 확인" (naver.com)

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​류현정 법무법인 새움 대표변호사 "등기부 직접 발급… 임차권등기명령 유지"

임대차계약 전 등기부등본을 반드시 확인해야 한다는 건 대부분의 세입자가 알고 있는 정보다. 등기부등본이란 해당 물건의 지번이나 지목, 구조, 면적 등에 대한 표면적 정보부터 각종 권리가 함께 기재된 일종의 '부동산 신분증'이다.

문제는 일부 공인중개사가 전세사기에 가담하거나 계약 건수를 늘리기 위해 말소사항이 미포함된 등기부등본을 보여주며 안전한 매물이라고 속이는 일이 빈번하게 벌어지는 데에 있다. 이를 믿고 계약서에 사인한 임차인이 뒤늦게 말소사항을 재확인한 뒤 체납 세금이나 압류 사실을 알게 되곤 한다.

예비 임차인은 '대법원 인터넷 등기소'에서 직접 등기부등본을 열람할 수 있다. 표제부에선 계약하려는 부동산의 주소와 실제 주소가 일치하는지, 갑구에선 당해 부동산의 실소유자가 누구인지 확인해야 한다. 을구에선 계약 물건의 저당권, 지역권, 지상권, 전세권 어떤 권리가 설정돼 있는지 따져볼 필요가 있다.

근저당권이 설정돼 있으면 전세금보다 근저당권이 우선 변제된다. 저당권 가액과 해당 부동산의 시세에서 근저당권을 뺀 금액을 계산해 본 다음 계약 여부를 결정하는 것이 필수다.

근저당권의 경우 부동산 소유자가 해당 부동산을 담보로 한 채권최고액과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 60%를 넘으면 위험하다고 판단한다. 계약하려는 부동산에 근저당이 지나치게 많이 설정되어 있다면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 계약을 신중하게 생각해야 한다.

임차인의 정보 불균형이 전세사기의 배경이 됐다는 비판이 제기되자 최근에는 관련법이 개정됐다. 지난달부터 전세금이 1000만원을 초과하면 계약 체결 이후부터 임대차계약 기간이 시작되는 날까지 임대인 동의 없이 지방자치단체에서 임대인의 동의 없이 지방세 미납액 열람이 가능하다. 국세 열람은 전국 세무서에서 신청하면 된다.

현행 '주택임대차보호법'은 임차권등기명령제도가 있다. 임대차계약이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 완료하면 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있다.

등기부등본에 임차권등기명령이 표시되면 다급하게 연락해오는 임대인이 많다. 신규 세입자가 전세계약을 맺기 꺼리는 탓에 임차권을 해제해달란 것이다. '등기를 풀어야 보증금을 돌려줄 수 있다'며 협박 아닌 협박을 늘어놓는 집주인의 사례도 종종 발견된다.
 

하지만 임대인의 보증금 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다. 둘은 동시이행 관계가 아니므로 임차권을 해제하면 보증금을 돌려줄 수 있다는 임대인의 말에 휘둘려선 안된다. 임차인이 임차권등기명령을 신청한 이후에 이사하면 해당 부동산 사용에 따른 차임지급의무를 면제한다. 보증금반환채권 지체에 따른 지연손해금을 청구할 권리도 갖는다.​​